服务需求
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 | 占地面积 | 建筑面积 |
| 阜新蒙古族自治县公安局执法办案管理中心 | 阜新蒙古族自治县阜新镇巴斯营子村 | 总占地面积6790平方米 | 1638平方米 |
| 阜新蒙古族自治县看守所、拘留所 | 阜新蒙古族自治县阜新镇巴斯营子村 | 总占地面积45952平方米，其中看守所占地面积30187平方米，拘留所占地面积15765平方米。 | 总建筑面积13279.13平方米，其中看守所建筑面积10333.67平方米；拘留所建筑面积2945.46平方米。 |
2.物业服务范围
物业服务覆盖阜新蒙古族自治县公安局执法办案管理中心、看守所、拘留所全部建筑物室内区域、配套用房、公共通道、全园区室外场地、绿化区域、警戒围墙、停车场及全部配套公用设施设备，提供建筑物日常维修养护、设备设施日常维修养护、室内外卫生保洁、垃圾清运、秩序安保、信件管理、消防管理、配电室管理、绿化管理、物资管理、餐饮管理等保障综合物业服务。
2.1 物业管理（建筑物）
整体包含办案主楼、监舍楼、拘留综合楼，涵盖办公区、办案区、讯问室、监舍、后勤配套、会议室、卫生间、垃圾收集点位；配套门窗、瓷砖 / 环氧地坪地面、乳胶漆墙顶、真石漆外墙；空调、暖气片集中采暖、给排水、全套消防、监控门禁安防、高低压配电系统；设置车行、人行隔离通道及地面停车区域，无电梯设备。
2.2 物业管理（室外）
包含园区全部道路、执勤广场、外围警戒空地、成片绿化区域；配套园区路灯、草坪灯、室外消防栓、分类垃圾箱、室外配电箱、屋面露台、全域室外监控、导向标识、公示显示屏；包含门前三包责任区域，所有室外场地统一纳入保洁、安保、绿化作业范围。
3. 物业管理服务内容及标准
★本项目投入人员须签订监区保密纪律协议。
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | （1）结合采购人公安监管场所管理要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。（2）方案针对监区、办案区设置保密、警戒专属管理细则。 |
| 2 | ★服务人员要求 | （1）每季度至少开展 1 次岗位技能、职业素质、保密、绿色节能环保教育培训并组织考核。（2）所有人员上岗前必须提供户籍地或居住地公安派出所出具有效期内无犯罪记录证明；存在刑事处罚、吸毒、赌博、嫖娼、行政拘留、邪教相关记录人员一律不予录用；（3）岗位人员年龄、经验匹配岗位，特种作业人员持证上岗。（4）采购人可要求更换不适岗人员，人员调换需采购人同意，年度更换比例不超 20%，人员不得在外兼职。新入职、调岗人员必须提前提交无犯罪证明，审核通过方可上岗，严禁先上岗后补材料；伪造无犯罪证明直接终止合同。（5）统一工装、佩戴标识，仪容整洁、文明用语。（6）传染性、精神类疾病人员严禁从事一线岗位。 |
| 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度，明确门岗、消控、食堂、保洁等要害岗位保密职责。（2）涉密岗位全部签订保密协议并交采购人存档。（3）新员工岗前保密培训，全员每季度开展保密警示教育。（4）人员发生泄密、私见在押人员等行为第一时间上报并清退。（5）严禁拍摄、传播监区、办案区、在押人员影像资料。 |
| 4 | 档案管理 | （1）完整归集、归档物业各类纸质及电子记录，保障资料安全。（2）档案包含房屋维保、设备巡检、保洁消杀、安保巡逻、食堂留样、信件、绿化、应急演练等全套台账。(3)监区图纸、监控、涉密资料未经许可不得对外提供。（4）服务期满全部档案移交采购人统一存档。 |
| 5 | 分包供应商管理 | （1）合理控制外包人员数量与流动率。（2）分包方案提前报采购人确认，明确作业流程。（3）与分包单位签订安全、保密责任书。（4）定期检查分包服务质量，根据反馈优化流程。 |
| 6 | 服务改进 | （1）专人定期开展全项目自查。（2）对不合格服务分析成因，制定整改措施。（3）所有问题 24 小时内整改完毕并反馈采购人。 |
| 7 | 重大活动后勤保障 | （1）配合采购人制定审讯、清查、迎检、演练等重大勤务后勤方案。（2）活动前排查安全隐患，合理部署人员、疏导车辆。（3）活动结束及时清理现场、归置物资。 |
| 8 | 应急保障预案 | （1）定期排查消防、围墙、水电、食品安全隐患，建立动态整改台账。（2）编制火情、停水停电、恶劣天气、人员冲闯、食品安全、人员脱管专项应急预案。（3）每半年至少开展一次综合应急演练，留存影像、文字记录。（4）专人管理应急物资，每月盘点补充。 |
| 9 | 服务方案及工作制度 | （1）建立人员、档案、设施、保密、食堂全套管理制度。（2）编制项目进场、人员稳定、保密专项实施方案。（3）分专业出具房屋、设备、保洁、绿化、安保、餐饮专项服务方案。 |
| 10 | 信报服务 | （1）邮件、包裹统一分拣、开箱安检。（2）信件及时派送、通知领取。（3）大件物品进出必须经采购人民警审批登记放行。 |
| 11 | ★服务热线及紧急维修 | （1）设立 24 小时报修热线。（2）房屋、水电、消防紧急维修 15 分钟内到场不间断处置至修复。 |
3.2 房屋维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 主体结构、围护结构、部品部件 | （1）每季度 1 次建筑结构全面巡查，墙体开裂、变形及时上报并建议安全鉴定。（2）每季度检查外墙、雨篷、支架，破损及时上报并按要求维修。（3）每半月巡查门窗、楼梯、屋面，破损及时简易维修。（4）汛前、冻前专项检查屋面防水、雨水管道。（5）建筑外立面完整无大面积脱落污渍，通道门窗完好通畅。 |
| 2 | 其他设施 | （1）每半月巡查大门、围墙、道路、化粪池、雨污管网，堵塞破损及时处置。（2）每年配合完成防雷装置检测。（3）路面平整、地漏常年通畅。（4）办公家具故障及时对接维保。 |
| 3 | 装饰装修监督管理 | （1）监区装修提前签订管理协议，明确管控要求。（2）规范堆放、清运装修垃圾，不占用警戒、消防通道。（3）全程监管施工，严防破坏建筑、干扰监区秩序。 |
| 4 | 标识标牌 | （1）标识符合 GB/T 10001.1、GB2894、GB13495.1 标准。（2）每月检查全部标识，破损、松动及时更换修复。 |
3.3公用设施设备维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）重大节假日、恶劣天气前全设备专项巡检。（2）机房温湿度、粉尘符合设备安全运行规范。 |
| 2 | 设备机房 | （1）机房张贴标识、系统图、管理制度、人员证件上墙。（2）机房门窗锁具完好，无关人员禁止入内。（3）每半月全面清扫机房，无积尘鼠患。（4）消防、应急器材齐全完好。 |
| 3 | 给排水系统 | （1）水质符合 GB5749、GB17051 标准。（2）管道无跑冒滴漏，水泵每日巡视、每年养护。（3）停水提前告知采购人，每季度疏通管网。 |
| 4 | 空调系统 | （1）运行符合 GB50365，室内空气符合 GB/T18883。（2）中央空调每日巡查，分体机每月检查外机支架。（3）每年清洗滤网、外机；故障 30 分钟到场，紧急维修 15 分钟到场。 |
| 5 | 消防系统 | （1）执行 GB25201、GA503 消防维护规范。（2）楼层张贴消防疏散图，消火栓、烟感、应急照明全部完好。（3）消防主机、报警系统灵敏可靠，每日巡检。 |
| 6 | 供配电系统 | （1）配电室 24 小时值班巡检，定期排查线路隐患。（2）更换灯具使用节能产品，突发停电立即启用应急照明并上报。 |
| 7 | 弱电系统 | （1）监控、门禁、周界维保执行 GA/T 1081。（2）每日查看设备在线，故障及时上报，严禁私自调取录像。 |
| 8 | 照明系统 | （1）灯具完好无脱落，每周公共照明全面巡检。 |
| 9 | 锅炉设备 | （1）建立 24 小时值班监控制度。（2）每年至少开展 1 次锅炉设备的全面检查。（3）每年至少开展 1 次锅炉设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。（4）每年至少开展 1 次锅炉水质检测，确保水质合格。（5）按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。 |
| 10 | 采暖系统 | （1）供暖前全面检修管道阀门。（2）供暖期间每日巡检，根据气温调节供暖负荷。 |
3.4 保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）制定分区域保洁计划，每日留存保洁台账。（2）清洁用品环保合规，进入监区、讯问室必须民警陪同。 |
| 2 | 办公用房区域保洁 | （1）大厅、楼道每日清扫，玻璃每周擦拭。（2）配电箱、监控、消防设备每月除尘。（3）卫生间随脏随清，持续补充卫生纸、洗手液。（4）屋面、平台每月清理杂物。 |
| 3 | 公共场地区域保洁 | （1）道路、停车场每日清扫 2 次。（2）雨雪天气及时除雪除冰防滑。（3）每年统一清洗建筑外墙、外窗。 |
| 4 | 垃圾处理 | （1）规范设置分类垃圾桶，桶身每日冲洗。（2）垃圾日产日清，化粪池每半年清掏。（3）建立垃圾清运台账，合规处置。 |
| 5 | 卫生消毒 | （1）监区每周预防性消杀并通风。（2）每季度灭鼠、灭蟑、灭蚊虫。 |
3.4.1具体清洁要求
1.环氧、耐磨、瓷砖、石材、水磨石、地胶地面:日常推尘，使用中性清洁剂，定期养护打蜡，禁用强酸强碱;
2.地毯:日常吸尘，每月深度清洗除螨;
3.乳胶漆、木饰面、石材内墙:污渍用中性湿布擦拭;
4.各类外墙(真石漆、瓷砖等)每年统一专业清洗。
3.5 绿化服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）制定四季绿化养护计划，完整留存养护记录。（2）养护药剂、工具乙方自备，作业做好防护。 |
| 2 | 室外绿化养护 | （1）定期浇灌、除草、修剪、病虫害治理，绿地无大面积枯枝裸露。（2）绿篱病虫株率控制在 10% 以内。（3）雨雪大风后 24 小时清理倒伏断枝。（4）养护不当造成苗木枯死，供应商同等规格补种。 |
3.6 保安服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）建立全套门岗、巡逻、消控管理制度，值守记录完整。（2）配齐对讲机、巡更棒、警戒带等安保器材。 |
| 2 | 出入管理 | （1）监区出入口 24 小时双人在岗。（2）所有人员、车辆、包裹实名登记安检，违禁品严禁入园。（3）大件物品离场凭采购人审批手续放行。 |
| 3 | 值班巡查 | （1）24 小时不间断巡逻，覆盖围墙、监区外围、消防通道。（2）发现围墙破损、可疑人员立即处置上报。 |
| 4 | 监控值守 | （1）监控室 24 小时专人值班，录像保存不少于 90 天。（2）报警信号 3 分钟内安排巡逻人员现场核查。（3）严守监控保密规定，无关人员不得调阅录像。 |
| 5 | 车辆停放 | （1）车辆分区规范停放，严禁占用消防、警戒通道。 |
| 6 | 消防安全管理 | （1）消防控制室双人 24 小时值班。（2）消防通道常年畅通，每半年组织消防演练。 |
| 7 | 突发事件处理 | （1）制定冲闯、斗殴、火情、人员脱管专项预案。（2）发生突发事件第一时间隔离现场、上报民警。 |
| 8 | 大型活动秩序 | （1）重大勤务提前布置安保力量，全程维持现场秩序。 |
3.7 餐饮管理服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 人员管理 | ★全部从业人员持有效健康证，每年体检。 |
| 2 | 食材管理 | 双人每日验收食材，变质食材当场上报拒收；生熟分区存放，每日领用消耗台账完整，严禁私分外流食材。 |
| 3 | 加工配餐 | 餐食充分煮熟，出餐温度≥60℃；监区分餐必须民警陪同。 |
| 4 | 后厨消杀保洁 | 三餐后深度清洗油污；餐具一刮二洗三冲四消毒五保洁；每周清洗排烟管道。 |
| 5 | 食品留样 | 每样菜品留样≥125g，冷藏保存 48 小时，台账留存 6 个月。 |
| 6 | 食品安全应急 | 制定食物中毒应急预案，出现异常立即停餐封存留样上报。 |
4. 人员配置
| 所属部门 | 岗位 | 人员数量 | 备注 | 工作时间 |
| 执法办案管理中心、拘留所、看守所 | 物业经理 | 1 | ★要求：55周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，3年以上工作经验。 | 早7：30至晚17：00 |
| 拘留所 | 厨师 | 1 | ★要求：男性，年龄在55周岁以下，有厨师证，健康证，能根据规定菜谱烹制中餐菜肴，出品口味好，符合大众口味，身体健康，吃苦耐劳，同岗位3年以上工作经验。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 改刀 | 1 | ★要求：男女不限，有健康证，男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 面点 | 1 | ★要求：男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，有健康证，能够制作各种中西面点及生日蛋糕，身体健康，吃苦耐劳，同岗位1年以上工作经验。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 洗消 | 1 | ★要求：男女不限，男男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 送餐 | 1 | ★要求：男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，有健康证，身体健康，吃苦耐劳。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 看守所 | 厨师 | 1 | ★要求：男性，年龄在55周岁以下，有厨师证，健康证，能根据规定菜谱烹制中餐菜肴，出品口味好，符合大众口味，身体健康，吃苦耐劳，同岗位3年以上工作经验。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 改刀 | 1 | ★要求：男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，有健康证，身体健康，吃苦耐劳。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 主食 | 1 | ★要求：男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，有健康证，身体健康，吃苦耐劳，同岗位1年以上工作经验。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 洗消 | 1 | ★要求：男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 保安 | 4 | ★要求：有保安证，男女不限，男年龄在60周岁以下，女年龄在55周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。 | 上24休24，必须保证有2人员全天在岗 |
| 保洁 | 8 | ★2人：男性；男年龄在60周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。6人：男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。 | 早8：00分至晚17：00分 |
| 电工 | 1 | ★男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。★需要有电工证 | 早8：00分至晚17：00分 |
| 代采 | 1 | ★男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。注：食堂物资采购配送人员，负责食材辅助转运。 | 早8：00分至晚17：00分 |
| 看守所 | 锅炉工 | 4 | ★男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。 | 早8：00分至晚17：00分本项目仅冬季采暖期聘用锅炉工，非全年在岗 |
| 执法办案管理中心 | 厨师 | 1 | ★要求：男性，年龄在55周岁以下，有厨师证，健康证，能根据规定菜谱烹制中餐菜肴，出品口味好，符合大众口味，身体健康，吃苦耐劳，同岗位3年以上工作经验。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 面点 | 1 | ★要求：男女不限，有健康证，男 60 / 女 55 周岁以下，能够制作各种中西面点及生日蛋糕，身体健康，吃苦耐劳，同岗位1年以上工作经验。 | 早供餐：7：00；午供餐11：00；晚供餐：16：30： |
| 保洁 | 1 | ★男女不限，男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。 | 早8：00分至晚17：00分 |
| 保安 | 2 | ★要求：有保安证，男 60 / 女 55 周岁以下，身体健康，吃苦耐劳。 | 上24休24，必须保证有人员全天在岗 |
| 合计 | 33 | | |
| ★供应商需自行承诺本项目所有进场人员均无犯罪记录并在签订合同时提供所有人员无犯罪记录，中标方不能随意更换人员，如需更换需征得采购方同意，并提供无犯罪记录证明后方可上岗。 |
5、商务条款
★（一）服务期限
本项目意向服务期为三年，合同一年一签，在采购人财政预算有保障且对上一年度服务认可的前提下可续签下一年合同。
★（二）服务地点
阜新蒙古族自治县公安局执法办案管理中心、看守所、拘留所
★（三）付款方式
合同金额将按月结形式付款，在当月服务结束验收合格后，在收到中标供应商提供的有效发票，采购人将在次月10个工作日内支付给中标供应商（具体支付时间以财政资金拨付后为准）。
（四）验收标准与要求
1.验收依据：本采购需求、采购合同、财办库〔2024〕113 号及国家现行物业、消防、食品安全法规。
2.验收方式：采取日常检查、月度考核、季度评估、年度验收相结合的方式。
3.验收内容：包括服务质量、人员到岗情况、设备运行状况、档案管理等所有服务事项。
4.考核指标：
（1）服务满意度不低于 80%；
（2）设施设备完好率不低于 98%（重点设备 100%）；
（3）维修及时率不低于 95%；
（4）安全事故发生率为 0；
（5）保密制度执行到位，无泄密事件。
5.验收结果：验收合格的按约定支付服务费；不合格的责令限期整改，整改仍不合格的扣减相应服务费，情节严重的终止合同。
6、需要说明的其他事项
（一）零星维修材料费用
1由供应商承担的情形：供应商提供维修辅材螺丝、胶带等小件；门窗、管道、大型主材全部由采购人承担。
（二）低值易耗品费用
由供应商承担的情形：保洁清洁物料、保洁工具及设备、除雪工具及除雪剂、保安器具、绿植养护工具等；卫生消杀耗材、绿化养护所需肥料农药、厨房洗涤消毒耗材等。
（三）苗木费用
由供应商承担的情形：绿化养护过程中补植的普通苗木费用。
7、其他要求
（1）因采购单位工作的突发性、复杂性、特殊性等特点，要求物业公司应充分考虑服务的延时性，满足采购单位的服务需求，及随之产生的员工加班情况和相关费用供应商须将此费用于投标测算中体现。
（2）工程维修人员所使用的所有工具均由供应商提供，设备设施所发生的维修材料费用由采购人提供。
（3）保洁清洁物料、保洁工具及保洁设备等，均由供应商提供。
（4）除雪工具、除雪剂等相关除雪物资，由供应商提供。
（5）保安器具由供应商提供。
（6）绿植养护工具由供应商提供。
（7）采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等能耗费用。
★（8）合同签订后48小时内入场提供服务。
★（9）物业服务人员的上岗及更换，需经采购人审核，审核通过后方可使用。
★8、保险要求
中标人严格遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国社会保险法》的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。中标人应在劳动社保部门和保险机构办理为员工按不低于阜新市最低工资标准交纳“五险”。全部员工须符合阜新市政府用工标准要求;不能低于阜新市月最低工资标准，按月发放员工工资,不得以任何理由克扣员工工资。中标人应该承担员工解除劳动合同、工伤、社保、劳保福利等法律责任。
9、投标报价
1.供应商应综合考虑市场和政策等风险，按照岗位工种每人每月单价进行报价，报价为含税价。
2.投标报价应包含员工工资，法定假日、延时加班费，各种社会保险费，服装，福利，办公用品，管理费，税金等。
3.供应商在报价时已考虑各种影响服务费用的自然因素及社会因素，因此合同总价中风险费用包括但不限于：服务期内生产资料价格的上涨或下落；风、雨、雪、洪、震等不可抗力范围以外的非正常气候对养护工作的影响。